Banky nás nemusí jen strašit!

Nákup nemovitosti, zejména pak té za účelem vlastního bydlení, je jedním z nejdůležitějších rozhodnutí, které většina z nás dělá jen jednou za život. V případě koupě bytu, který ještě nestojí, bychom měli věnovat obzvláště velkou pozornost tomu, jakým způsobem developer nebo stavební firma financuje výstavbu projektu. Můj dnešní příspěvek se týká rizika při financování z vlastních zdrojů.

Karel je mladý muž, který jednoho dne na realitním serveru objevil nový bytový projekt v Brně, který se mu velmi zalíbil. Ještě ten den zavolal na telefonní číslo jisté developerské firmy a domluvil si schůzku s prodejcem. V průběhu dalších dnů/týdnů podepsal rezervační smlouvu, složil rezervační zálohu a další platbu. Je to více než rok, co měl být projekt dokončen, ale stále není, a Karel nemá byt, ani peníze. Více než 40 dalších klientů tak společně s Karlem pravděpodobně přijde o zaplacené zálohy, které ve většině případů dosahovaly téměř celé kupní ceny. Do doby, než celý spor vyřeší soud, má byty ve správě insolvenční správkyně. Tato kauza se stala na jaře roku 2012 a v historii českého developmentu nebyla ojedinělá.

Asi známější smutnou kauzou, která měla na začátku devadesátých let za následek stovky lidských tragédií představoval projekt H-System, patřící stejnojmenné společnosti, jenž sliboval výstavbu levných bytů a rodinných domků v Praze. Projekt fungoval na principu pyramidové hry, první zákazníci levné bydlení skutečně získali, další již ne. Společnost byla vytunelována a přibližně tisíc zákazníků přišlo o peníze, které jí již zaplatili. Ještě hořčí pachuť v této celé kauze zanechala i prezidentská amnestie, která obviněné osvobodila. Mnohokrát jsem si vzpomněla na lidi, kteří v dobré víře svěřili H-systému své peníze a zbyly jim jen oči pro pláč. Je mi jich velmi líto. O to více, když jsem se před pár týdny z ČT dozvěděla, že Nejvyšší soud odmítl případ amnestovaných manažerů H-Systemu obnovit. Co udělat proto, aby se podobný příběh nezopakoval? Na co si mají dát lidé, toužící po vlastím bydlení, v prvé řadě pozor? Na bezpečné financování samotné výstavby. 

Odborníci se shodují na tom, že nejbezpečnější je financování výhradně kombinací vlastních prostředků developera a bankovního úvěru od renomovaných bank. Tato kombinace poskytuje maximální garanci všem klientům, že daný projekt bude dokončen bez finančního rizika, jelikož poskytuje kupujícím jistotu, že na výstavbu projektu je od počátku zajištěno dostatečné množství finančních prostředků. Veškeré sumy hrazené klienty během výstavby by měly být poukazovány na zvláštní účet, který spravuje až do úspěšného dokončení výstavby úvěrující a spolu s tím i dohlížející banka. Společnost, která výstavbu provádí, přitom nemůže během výstavby s těmito penězi bez souhlasu banky disponovat, takže nehrozí, že by byly použity pro jakékoliv jiné účely nesouvisející s daným projektem.

Tento způsob financování je nejbezpečnějším běžně používaným způsobem na našem trhu. Někteří developeři na českém trhu financují své projekty bez využití bank a v těchto případech dochází téměř vždy k financování výstavby z peněz kupujících, přičemž jejich použití je výhradně na developerech. Pokud tedy developer neprodá během výstavby dostatečné množství nemovitostí, může u něj nastat problém se získáním finančních zdrojů. 

Pro klienty je nejbezpečnější takové financování projektu, které kombinuje bankovní úvěr a vlastní zdroje developera. Jinými slovy část dá developer (či stavební firma) ze svého a na většinu si vezme bankovní úvěr. Výstavba je tak hlídána bankou, která uvolňuje peníze postupně dle průběhu výstavby. Pro klienta tento způsob financování představuje tu nejbezpečnější variantu, při které nehrozí, že by o své peníze přišel.

Uvažujete-li o pořízení novostavby, nezapomeňte se svého prodejce zeptat (kromě toho, v jaké barvě budou obkladačky v koupelně) především na to, z čeho bude financována samotná výstavba.