Pronajímat byt na černo? raději vůbec

13. 11. 2013 15:46:13
Je s podivem, kolik lidí pronajímá své byty na černo, protože chtějí ušetřit na dani z příjmu nebo protože jim nemovitost nepatří a nemají k jejímu pronájmu oprávnění. Někteří tak dělají čistě ze zvyku či lenosti. Znám jednoho stařičkého pána z Nuslí, který pronajímá na černo jeden ze svých bytů v domě, ve kterém bydlí ještě od dob socialismu. Nájemník mu každý měsíc strčí do schránky obálku s nájmem na příští měsíc a jede se dál... bez papírů, bez zbytečných formalit, oběma stranám to vyhovuje, ale jak dlouho?

Ať je důvod černého pronájmu jakýkoliv, ti co tak činí čelí obrovskému riziku pokuty ze strany finančního úřadu a nejen toho. „Černý nájemník“ je pro majitele bytu velmi riskantní, nejen protože nikdy nemůže vědět, kdy k němu přijde kontrola z finančního úřadu, ale i protože se lidské vztahy nedají předvídat. Jedna nebo druhá strana se může dostat do pozice, kdy má pocit, že s ní není zacházeno správně a může začít "tlačit na pilu".

Říká se, že více než polovina udání je ze strany sousedů. Sympatická, usměvavá stařenka z přízemí se s prvním hlasitým večírkem může stát časovanou bombou. Stejně tak se hrozba udání může stát předmětem vydírání. Pronajímatelé jsou vynalézaví a prezentují černého nájemce jako přítele nebo člena rodiny a většinou i úspěšně, ale jenom do doby, než se z černého nájemníka nestane dlužník nebo dokonce trestně stíhaný delikvent. O tom ale můj dnešní příspěvek není.

Tím podstatným je, že pronajímat na černo za to obvykle vůbec nestojí. V řadě případů lze totiž příjem z pronájmu velmi dobře a především v souladu se zákonem optimalizovat.

U pronajímané nemovitosti lze oproti příjmům z pronájmu uplatnit výdaje buď procentem z příjmů (paušálně 30%) nebo jako skutečné-reálné výdaje. Jen málo kdo ví, že skutečné výdaje jsou daňově výhodnější, zejména pokud zahrnují i odpisy nemovitosti. Na odpisy se z hlediska zákona vztahuje § 9 zákona o daních z příjmů. Ve zkratce to znamená, že vůči příjmu z pronájmu lze uplatnit odpis ve výši pořizovací ceny (nebo znaleckého posudku, pokud byla nemovitost získána např. darem). Byt či dům lze odepisovat 30 let, přičemž si majitel může vybrat, zdali odepisovat rovnoměrně nebo zrychleně. Do odpisu je možno zahrnout dokonce i výdaje spojené s rekonstrukcí, která nastala až později.

V případě rovnoměrného odpisu je možno první rok odepsat 1,4% z kupní ceny, další roky 3,4%. Když si sečteme výši ročního odpisu plus reálných výdajů (pojištění nemovitosti, fond oprav, zálohy, vybavení, úpravy, revize, apod.), pak tato částka mnohdy dosahuje více než dvou třetin příjmu celkového ročního pronájmu. Samozřejmě záleží na konkrétní situaci, výši nájmu, pořizovací ceně nemovitosti a pod., ale jedno je jisté, daň se vyměřuje z podstatně nižší části. S konkrétním nastavením by měl pomoci daňový poradce nebo dobrá účetní. Odpisy se dokonce dají uplatnit i zpětně.

Ukázkový případ:

Byt, pořizovací cena 2 miliony. Měsíční pronájem činní 10 tisíc.

Roční příjem z pronájmu: 120 tisíc

První rok možnost odepsat 1,4% z pořizovací ceny, = 28 tis. + reálné náklady

Druhý rok možnost odepsat 3,4% zůstatkové hodnoty = 67.048,-Kč + reálné náklady v plné výši.


Každý musí zvážit rizika zatajení příjmu z pronájmu. Osobně jsem toho názoru, že bezesné noci přemítáním o nečekané kontrole z finančáku za pár ušetřených tisícovek rozhodně nestojí. Osobně znám ze svého okolí dva případy, kdy pokuta opravdu přišla a zatajený příjem ve výši desítek tisíc dopadnul půlmilionovou pokutou.

Lidé pronajímající „na černo“ čelí ale i dalším rizikům. Pokud by se například v načerno pronajatém bytě stala nějaká pojistná událost, nájemník by vytopil souseda nebo způsobil v bytě/domě škodu např. požár, odpovědnost za způsobenou škodu by nesl majitel, ale těžko by se tato proplatila z jeho pojistky, když sám nebyl tím, kdo škodu zavinil.

Pronajímat „na černo“ zkrátka nestojí zato. Každý, kdo platí nájem by měl mít nájemní/podnájemní smlouvu, která chrání jeho i majitele bytu. To zdali je v ní reálná tržní cena pronájmu nebo nějak „zvýhodněná“ cena pro přítele či známého je věc jiná.

Autor: Pavla Temrová | středa 13.11.2013 15:46 | karma článku: 29.03 | přečteno: 11776x

Další články blogera

Tato rubrika neobsahuje žádné články...

Další články z rubriky Společnost

Ladislav Pokorný

Kateřina Konečná nechtíc prozradila, že dnešní komunistické názory jsou naprosto nelidské

O tom, že se komunisté nepolepšili a že jsou pátou kolonou putinovského Ruska, víme už dlouho. Ale že komunisté dnes vyhánějí demokratické politiky z televizních studií, otřáslo námi všemi. Kde se nová komunistická zvůle zastaví?

19.3.2024 v 0:59 | Karma článku: 17.23 | Přečteno: 205 | Diskuse

Eva Kislingerová

Budeme válčit se Slovenskem?

Z vyjádření některých politiků může nezúčastněný pozorovat nabýt dojmu, že diplomatické vztahy se Slovenskem jsou na bodu mrazu. Z médií to vypadá, že válka začíná a u Hodonína bude tanková bitva.

18.3.2024 v 13:24 | Karma článku: 21.38 | Přečteno: 495 | Diskuse

Karel Trčálek

Jak s Babišem dohnat a předehnat ne Západ, ale Putinovo Rusko?

Západ se nám rozpadá před očima. Zato Rusko doslova vzkvétá. S doháněním Západu je konec, teď už nám zbývá, než jen dohánět a předhánět Rusko...

18.3.2024 v 11:15 | Karma článku: 18.05 | Přečteno: 228 | Diskuse

Jiří Turner

Tomáš Klus, Tomáš Halík a jiní „pomatenci“

Co intelektuál, to antisemita a nepřítel Izraele a FF UK jako líheň „hamásníků“. A pak tu máme ty naše angažované umělce, jako je Klus. Emoce, které vyvolává palestinsko-izraelský konflikt, už asi mnohým trochu zatemňují mozek.

18.3.2024 v 11:05 | Karma článku: 30.25 | Přečteno: 5188 | Diskuse

Petr Šindelář

Jurečka bez změn v zákonech a ústavě touží zvýšit zaměstnanost!

Na pomoc si vzal počítače a na výběr vzdělávacích kurzů zavedl e-shop. Nárok na dávky chce ztížit a zájem o práci na venkově naopak zvýšit. Premiér ale tvrdí, že 2 miliardy korun ve prospěch venkova nevydá a státní rozpočet...

18.3.2024 v 9:52 | Karma článku: 12.49 | Přečteno: 232 | Diskuse
Počet článků 71 Celková karma 0.00 Průměrná čtenost 1832

Pavla Temrová je certifikovaná realitní makléřka a lektorka. Specializuje se na prodej bytů a rodinných domů v Praze. 

Nemovitostem se věnuje i v knize Realitní kuchařkaV letech 2005-2015 bylo její jméno spojeno s developerskou skupinou Finep. Profesní i osobní zkušenosti později vedly k založení vlastní realitní služby.

Nutný výchovný pohlavek, souhlasí Bouček i Havlová s přerušením projevu na Lvu

Moderátor Libor Bouček ostře zareagoval na kauzu ohledně délky proslovu režisérky Darji Kaščejevové na předávání cen...

Švábi, vši a nevychované děti. Výměna manželek skončila už po pěti dnech

Nová Výměna manželek trvala jen pět dní, přesto přinesla spoustu vyhrocených situací. Martina ze Znojma se pokoušela...

Vyzkoušeli jsme podvod z Aliexpressu. Může vás přijít draho, i po letech

Nakoupili jsme na Aliexpressu a pěkně se spálili. Jednu USB paměť, dvě externí SSD a jeden externí HDD. Ve třech...

Chtěli, abych se vyspala s Baldwinem kvůli jeho výkonu, říká Sharon Stone

Herečka Sharon Stone (66) jmenovala producenta, který jí řekl, aby se vyspala s hercem Williamem Baldwinem (61). Měla...

Byla to láska na první pohled, říká hvězda Gilmorek o manželství s modelkou

Milo Ventimiglia (46), představitel Jesse ze seriálu Gilmorova děvčata nebo Jacka Pearsona ze seriálu Tohle jsme my, je...