Pronajímat byt na černo? raději vůbec

13. 11. 2013 15:46:13
Je s podivem, kolik lidí pronajímá své byty na černo, protože chtějí ušetřit na dani z příjmu nebo protože jim nemovitost nepatří a nemají k jejímu pronájmu oprávnění. Někteří tak dělají čistě ze zvyku či lenosti. Znám jednoho stařičkého pána z Nuslí, který pronajímá na černo jeden ze svých bytů v domě, ve kterém bydlí ještě od dob socialismu. Nájemník mu každý měsíc strčí do schránky obálku s nájmem na příští měsíc a jede se dál... bez papírů, bez zbytečných formalit, oběma stranám to vyhovuje, ale jak dlouho?

Ať je důvod černého pronájmu jakýkoliv, ti co tak činí čelí obrovskému riziku pokuty ze strany finančního úřadu a nejen toho. „Černý nájemník“ je pro majitele bytu velmi riskantní, nejen protože nikdy nemůže vědět, kdy k němu přijde kontrola z finančního úřadu, ale i protože se lidské vztahy nedají předvídat. Jedna nebo druhá strana se může dostat do pozice, kdy má pocit, že s ní není zacházeno správně a může začít "tlačit na pilu".

Říká se, že více než polovina udání je ze strany sousedů. Sympatická, usměvavá stařenka z přízemí se s prvním hlasitým večírkem může stát časovanou bombou. Stejně tak se hrozba udání může stát předmětem vydírání. Pronajímatelé jsou vynalézaví a prezentují černého nájemce jako přítele nebo člena rodiny a většinou i úspěšně, ale jenom do doby, než se z černého nájemníka nestane dlužník nebo dokonce trestně stíhaný delikvent. O tom ale můj dnešní příspěvek není.

Tím podstatným je, že pronajímat na černo za to obvykle vůbec nestojí. V řadě případů lze totiž příjem z pronájmu velmi dobře a především v souladu se zákonem optimalizovat.

U pronajímané nemovitosti lze oproti příjmům z pronájmu uplatnit výdaje buď procentem z příjmů (paušálně 30%) nebo jako skutečné-reálné výdaje. Jen málo kdo ví, že skutečné výdaje jsou daňově výhodnější, zejména pokud zahrnují i odpisy nemovitosti. Na odpisy se z hlediska zákona vztahuje § 9 zákona o daních z příjmů. Ve zkratce to znamená, že vůči příjmu z pronájmu lze uplatnit odpis ve výši pořizovací ceny (nebo znaleckého posudku, pokud byla nemovitost získána např. darem). Byt či dům lze odepisovat 30 let, přičemž si majitel může vybrat, zdali odepisovat rovnoměrně nebo zrychleně. Do odpisu je možno zahrnout dokonce i výdaje spojené s rekonstrukcí, která nastala až později.

V případě rovnoměrného odpisu je možno první rok odepsat 1,4% z kupní ceny, další roky 3,4%. Když si sečteme výši ročního odpisu plus reálných výdajů (pojištění nemovitosti, fond oprav, zálohy, vybavení, úpravy, revize, apod.), pak tato částka mnohdy dosahuje více než dvou třetin příjmu celkového ročního pronájmu. Samozřejmě záleží na konkrétní situaci, výši nájmu, pořizovací ceně nemovitosti a pod., ale jedno je jisté, daň se vyměřuje z podstatně nižší části. S konkrétním nastavením by měl pomoci daňový poradce nebo dobrá účetní. Odpisy se dokonce dají uplatnit i zpětně.

Ukázkový případ:

Byt, pořizovací cena 2 miliony. Měsíční pronájem činní 10 tisíc.

Roční příjem z pronájmu: 120 tisíc

První rok možnost odepsat 1,4% z pořizovací ceny, = 28 tis. + reálné náklady

Druhý rok možnost odepsat 3,4% zůstatkové hodnoty = 67.048,-Kč + reálné náklady v plné výši.


Každý musí zvážit rizika zatajení příjmu z pronájmu. Osobně jsem toho názoru, že bezesné noci přemítáním o nečekané kontrole z finančáku za pár ušetřených tisícovek rozhodně nestojí. Osobně znám ze svého okolí dva případy, kdy pokuta opravdu přišla a zatajený příjem ve výši desítek tisíc dopadnul půlmilionovou pokutou.

Lidé pronajímající „na černo“ čelí ale i dalším rizikům. Pokud by se například v načerno pronajatém bytě stala nějaká pojistná událost, nájemník by vytopil souseda nebo způsobil v bytě/domě škodu např. požár, odpovědnost za způsobenou škodu by nesl majitel, ale těžko by se tato proplatila z jeho pojistky, když sám nebyl tím, kdo škodu zavinil.

Pronajímat „na černo“ zkrátka nestojí zato. Každý, kdo platí nájem by měl mít nájemní/podnájemní smlouvu, která chrání jeho i majitele bytu. To zdali je v ní reálná tržní cena pronájmu nebo nějak „zvýhodněná“ cena pro přítele či známého je věc jiná.

Autor: Pavla Temrová | středa 13.11.2013 15:46 | karma článku: 29.03 | přečteno: 11776x

Další články blogera

Tato rubrika neobsahuje žádné články...

Další články z rubriky Společnost

Ladislav Pokorný

Vláda by měla zvážit nařízení, kterým bude stanoveno, že v Česku se už žije líp

Pan premiér se v médiích opakovaně vyjádřil, že díky vládě se občanům žije už jen lépe a že téměř vše bylo vyřešeno. Tuto skutečnost by však bylo vhodné vtělit do vládního nařízení, neboť je smutné, že ne všichni občané to chápou.

28.3.2024 v 16:51 | Karma článku: 34.12 | Přečteno: 589 | Diskuse

Jan Pražák

Mají mít staří lidé přednost?

Ráno jsem vstala levou nohou. Začalo to už předchozí večer, vnučka mi říkala do telefonu, že tam u nich přepadl nějaký mladý mizera staříka, který sotva chodil. Okradl ho a srazil na zem, až si ten pán pohmoždil ruku a odřel tvář.

28.3.2024 v 14:34 | Karma článku: 29.31 | Přečteno: 2063 | Diskuse

Jan Ziegler

Komunistický guru Marx byl vykořisťovatelem a hrubým člověkem

Na zakladateli vědeckého socialismu toho nebylo moc vědeckého a dělníky vůbec nemusel. Viděl v nich pouze nástroje (užitečné idioty), které svrhnou kapitalismus. Nenáviděl Židy a Slovany včetně Čechů.

28.3.2024 v 13:30 | Karma článku: 16.80 | Přečteno: 292 | Diskuse

Rudolf Pekař

Bacha na sváteční cyklisty

Začátek jara přináší nejen kvetoucí přírodu, ale také návrat cyklistů na silnice. Bohužel, spolu s nimi se objevují i tzv. sváteční cyklisté, kteří se chovají neopatrně a nezodpovědně.

28.3.2024 v 12:17 | Karma článku: 6.32 | Přečteno: 210 | Diskuse

Tomáš Vodvářka

Velký pátek jako příležitost

Už několik let je v "portfoliu" státních svátků i Velký pátek, který by mohl být vhodnou příležitostí k uvědomění si tzv. evropských hodnot, s nimiž se poslední léta mediálně žongluje.

28.3.2024 v 9:34 | Karma článku: 18.67 | Přečteno: 276 | Diskuse
Počet článků 71 Celková karma 0.00 Průměrná čtenost 1832

Pavla Temrová je certifikovaná realitní makléřka a lektorka. Specializuje se na prodej bytů a rodinných domů v Praze. 

Nemovitostem se věnuje i v knize Realitní kuchařkaV letech 2005-2015 bylo její jméno spojeno s developerskou skupinou Finep. Profesní i osobní zkušenosti později vedly k založení vlastní realitní služby.

Smoljak nechtěl Sobotu v Jáchymovi. Zničil jsi nám film, řekl mu

Příběh naivního vesnického mladíka Františka, který získá v Praze díky kondiciogramu nejen pracovní místo, ale i...

Rejžo, jdu do naha! Balzerová vzpomínala na nahou scénu v Zlatých úhořích

Eliška Balzerová (74) v 7 pádech Honzy Dědka přiznala, že dodnes neví, ve který den se narodila. Kromě toho, že...

Pliveme vám do piva. Centrum Málagy zaplavily nenávistné vzkazy turistům

Mezi turisticky oblíbené destinace se dlouhá léta řadí i španělská Málaga. Přístavní město na jihu země láká na...

Kam pro filmy bez Ulož.to? Přinášíme další várku streamovacích služeb do TV

S vhodnou aplikací na vás mohou v televizoru na stisk tlačítka čekat tisíce filmů, seriálů nebo divadelních...

Stále víc hráčů dobrovolně opouští Survivor. Je znamením doby zhýčkanost?

Letošní ročník reality show Survivor je zatím nejkritizovanějším v celé historii soutěže. Může za to fakt, že už...