Kupujete, prodáváte nemovitost? Dejte si pozor na předkupní práva

11. 01. 2018 11:44:34
Od 1.1.2018 se vrátila do občanského zákoníku předkupní práva, můžeme se těšit na pořádnou "zábavu". P. práva zkomplikují nejčastěji prodej bytu s garážovým stáním (nebo sklepem), pokud nejsou součástí bytu nebo společných prostor

Pokud je garážové stání evidováno v katastru nemovitostí jako podíl na samostatné (vymezené) jednotce, která má více spoluvlastníků, mají na podíl předkupní právo. Ve velkých bytových domech může být spoluvlastníků třeba sto.

Pokud chcete prodat podíl na jednotce (garážové stání, sklep nebo příjezdovou cestu k domu) musíte je nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům (předkupníkům).

Pokud některý využije svého předkupního práva a podíl koupí, zůstane vám byt bez garáže, který bez parkingu ztratí na atraktivitě. Podobně je to s domem a příjezdovou cestou. Jednou z podmínek bank je zajištěný přístup k nemovitosti a kupec na dům bez příjezdové cesty nedostane hypotéu, přestože by se příjezdová cesta dala řešit později soudní žalobou na zřízení věcného břemene práva přístupu.

Vzhledem k tomu, že se v obou případech jedná o funkční celek, odtržení parkingu od bytu nebo příjezdové cesty od domu by představovalo pro prodávajícího škodu na věci, v takovém případě lze podmínit nákup podílu koupí hlavní nemovitostí.

V určitých situacích můžeme předpokládat, že ignorace předkupních práv zůstane bez postihu, protože nebude možné předkupníkem vyčíslit škodu. Například při koupi domu, ke kterému vede příjezdová cesta vlastněná více spoluvlastníky. Těžko si představit, že by některému z nich vznikla škoda v důsledku nenabídnutí podílu na cestě, protože přístup na ní již měl předtím.

Jak poznám, že se mě to týká?

V první řadě je nutné nahlédnout do prohlášení vlastníka, na jehož základě bytová jednotka vznikla. Prohlášení vlastníka si lze představit jako „rodný list“ domu. Je to veřejná listina, kterou vám poskytne bytový výbor nebo o něj můžete zažádat na katastru nemovitostí.

  • Pokud je garážové stání součástí nebo příslušenstvím bytu, předkupní právo neřešíte.
  • Pokud je garážové stání součástí podílu na společných částech domu (pozemku), předkupní právo neřešíte, protože společné části nejsou obchodovatelné, lze k nim jen získat právo užívání.
  • Pokud je garážové stání součástí samostatné (vymezené) jednotky s více vlastníky, na prodej podílu se předkupní právo vztahuje.

Řešení může představovat zřízení přídatného spoluvlastnictví, ale na to budete potřebovat souhlas všech ostatních spoluvlastníků.

Řešení může představovat vzdání se předkupního práva a to zapsat na katastr. I tady bude nutný souhlas všech.

Řešení může představovat i rozdělení kupní ceny za byt a za podíl na garážovém stání. Za garážové stání určit vyšší cenu než obvyklou a pro případné zájemce neatraktivní. Kupec pak ale může mít problémem s úvěrem, protože jeho financující banka bude cenu garážového stání vidět jinak a "neschová" ho pod hypotéku. Problém může nastat na staně prodávajících, kteří potřebují splnit časový test pro osvobození se od daně z příjmu, pokud by garážové stání koupili např. za 100 tisíc a prodali za milion.

Výjimka – osoba blízká

Při prodeji/nákupu osobě blízké předkupní práva řešit nemusíme, protože se na tento případ vztahuje výjimka. Okruh osob blízkých je uveden v §22 Občanského zákoníku, kde je uvedeno toto: “Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen „partner“); jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.”

Jak to vidí Občanský zákoník?

§1124 (nové platné znění od 1.1.2018)

(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně, tehdy mají spoluvlastníci podíl vykoupit za obvyklou cenu.

Nově OZ zavádí možnost vzdát se předkupního práva. Toto vzdání se předkupního práva se zapíše do katastru nemovitostí a bude platit i pro další nástupce spoluvlastníka.

§1125 (nové znění platné od 1.1.2018)
Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124
s účinky pro své právní nástupce.
Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu,
vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.

Pokud se vás problematika předkupních práv týká, požádejte před prodejem/koupí o pomoc zkušeného realitního makléře nebo právníka specializovaného na realitky, který celou věc nejprve zanalyzuje a pomůže vám najít vhodné a především bezpečné řešení.

Autor: Pavla Temrová | čtvrtek 11.1.2018 11:44 | karma článku: 19.68 | přečteno: 922x

Další články blogera

Tato rubrika neobsahuje žádné články...

Další články z rubriky Společnost

Ladislav Pokorný

Vláda by měla zvážit nařízení, kterým bude stanoveno, že v Česku se už žije líp

Pan premiér se v médiích opakovaně vyjádřil, že díky vládě se občanům žije už jen lépe a že téměř vše bylo vyřešeno. Tuto skutečnost by však bylo vhodné vtělit do vládního nařízení, neboť je smutné, že ne všichni občané to chápou.

28.3.2024 v 16:51 | Karma článku: 30.90 | Přečteno: 437 | Diskuse

Jan Pražák

Mají mít staří lidé přednost?

Ráno jsem vstala levou nohou. Začalo to už předchozí večer, vnučka mi říkala do telefonu, že tam u nich přepadl nějaký mladý mizera staříka, který sotva chodil. Okradl ho a srazil na zem, až si ten pán pohmoždil ruku a odřel tvář.

28.3.2024 v 14:34 | Karma článku: 27.08 | Přečteno: 1544 | Diskuse

Jan Ziegler

Komunistický guru Marx byl vykořisťovatelem a hrubým člověkem

Na zakladateli vědeckého socialismu toho nebylo moc vědeckého a dělníky vůbec nemusel. Viděl v nich pouze nástroje (užitečné idioty), které svrhnou kapitalismus. Nenáviděl Židy a Slovany včetně Čechů.

28.3.2024 v 13:30 | Karma článku: 15.96 | Přečteno: 253 | Diskuse

Rudolf Pekař

Bacha na sváteční cyklisty

Začátek jara přináší nejen kvetoucí přírodu, ale také návrat cyklistů na silnice. Bohužel, spolu s nimi se objevují i tzv. sváteční cyklisté, kteří se chovají neopatrně a nezodpovědně.

28.3.2024 v 12:17 | Karma článku: 6.19 | Přečteno: 190 | Diskuse

Tomáš Vodvářka

Velký pátek jako příležitost

Už několik let je v "portfoliu" státních svátků i Velký pátek, který by mohl být vhodnou příležitostí k uvědomění si tzv. evropských hodnot, s nimiž se poslední léta mediálně žongluje.

28.3.2024 v 9:34 | Karma článku: 17.53 | Přečteno: 258 | Diskuse
Počet článků 71 Celková karma 0.00 Průměrná čtenost 1832

Pavla Temrová je certifikovaná realitní makléřka a lektorka. Specializuje se na prodej bytů a rodinných domů v Praze. 

Nemovitostem se věnuje i v knize Realitní kuchařkaV letech 2005-2015 bylo její jméno spojeno s developerskou skupinou Finep. Profesní i osobní zkušenosti později vedly k založení vlastní realitní služby.

Rána pro britskou monarchii. Princezna Kate má rakovinu, chodí na chemoterapii

Britská princezna z Walesu Kate (42) se léčí s rakovinou. Oznámila to sama ve videu na sociálních sítích poté, co se...

Smoljak nechtěl Sobotu v Jáchymovi. Zničil jsi nám film, řekl mu

Příběh naivního vesnického mladíka Františka, který získá v Praze díky kondiciogramu nejen pracovní místo, ale i...

Rejžo, jdu do naha! Balzerová vzpomínala na nahou scénu v Zlatých úhořích

Eliška Balzerová (74) v 7 pádech Honzy Dědka přiznala, že dodnes neví, ve který den se narodila. Kromě toho, že...

Pliveme vám do piva. Centrum Málagy zaplavily nenávistné vzkazy turistům

Mezi turisticky oblíbené destinace se dlouhá léta řadí i španělská Málaga. Přístavní město na jihu země láká na...

Kam pro filmy bez Ulož.to? Přinášíme další várku streamovacích služeb do TV

S vhodnou aplikací na vás mohou v televizoru na stisk tlačítka čekat tisíce filmů, seriálů nebo divadelních...