Byty nejsou rohlíky a lidi nejsou myši.
Byty se strkají do jednoho pytle, občas i lokality. Přitom bývá jen tenký led mezi kvalitní a nekvalitní investicí, která místo očekávaného výnosu zajistí do budoucna jen starosti. Vše začíná a končí lokalitou. Kvalitu nemovitosti určuje kvalita lokality nikoliv hezké zařizovací předměty. Kvalitu lokality zase určuje kvalita občanské vybavenosti, dopravní dostupnost, infrastruktura.
Výnos z pronájmu se odvíjí od poptávky po nájemním bydlení v daném místě, což v dnešní době (např. v Praze) znamená, že zatímco ceny nemovitostí poslední tři roky prudce rostly, nájmy si drží podobné hodnoty a spekulace na výnos z pronájmu je úsměvná. I dnes lze příjmem z pronájmu tzv. "pákovat" hypotéku, nechat hypotéku platit nájemníka, který ho za 30 let splatí. Praha si v tomto případě stojí dost špatně, existuje mnoho jiných lokalit, kde lze splacení i v dnešní době dosáhnout jen za pár let nikoliv desetiletí.
Toto jako by některým lidem, kteří kupují za účelem investice (nikoliv k vlastnímu bydlení!) unikalo. Mnozí se vrhají do nákupu velmi drahých pražských bytů například v zastaralé panelové výstavbě s nedostatečnou infrastrukturou a absencí zeleně a služeb v jejich okolí, kde se každý večer odehrává boj o parkovací místa. Typickým příkladem jsou satelitní lokality na periferii velkých měst.
I krásný byt ve špatné lokalitě ve starém paneláku se automaticky stává „béčkovou“ nemovitostí a je jedno, že má luxusní interiér. A naopak i zanedbaná garsonka v docházkové vzdálenosti od Václaváku bude představovat pro svého majitele (za předpokladu, že bude koupě výhodná, dům bude průběžně rekonstruován a pod.) pravděpodobně zajímavou investici. Samozřejmě záleží na dalších faktorech, ale jedno je jisté, Lokalita, lokalita, lokalita!.
I „béčková“ nemovitost může budit zdání výhodné koupě a dá se pochopit v případě, že byl její nákup opravdu mimořádně výhodný a že ji výnos z pronájmu majiteli splatí, což se těžko podaří v Praze. V takovém případě je zcela zásadní zohlednit všechny další budoucí výdaje s ní spojené. (fond oprav, stav domu, údržba společných prostor, případně rekonstrukce a skladbu sousedů - bude s nimi domluva?)
V případě nákupu nemovitosti za účelem vlastního bydlení je to věc jiná a velmi subjektivní. Člověku může být v touze po vlastním bydlení největší hrozbou paradoxně opět jeho špatná volba. Nedočkavost, neznalost kupované nemovitosti či přecenění finančních možností se staly pro mnohé noční můrou. Stejně tak i davová psychóza. „Pepa už svůj byt má, já chci taky“, bez ohledu na to, kde a s jakým financováním a s jakou budoucí perspektivou.
Nákup nemovitosti je potřeba řešit vždy s chladnou hlavou, spočítat si veškeré výdaje s ní spojené i případné ztráty (např. výpadek pronájmu) a pod. A hlavně nenechat se nikým do ničeho tlačit nebo vmanipulovávat. Nesedat na lep "nemovitosti budou růst i nadále", protože rostou od nepaměti!
Ceny bytů včera, dnes a zítra…
Tak jak byly ceny bytů dříve levnější, byly nižší i příjmy. Pokud bychom si porovnali tehdejší splátky k poměru příjmu, byli bychom na velmi podobné úrovni jako dnes. Jen peníze se dají půjčit levněji. Na začátku osmdesátých let se dal pořídit slušný rodinný dům za sto tisíc korun. Průměrný příjem byl kolem patnáctistovek. Před patnácti lety stál tentýž dům milion při příjmu deseti tisíc. Dnes se při ceně 2.4 mil a příjmu 25 tisíc za měsíc může zdát stejná koupě jako podstatně dražší, přestože na všechny z nich bylo zapotřebí osm ročních platů. Do hry vstupuje mnoho faktorů (inflace, změny dph, úrokové sazby, zájem zahraničních investorů atd.), které jsme dříve neznali, i tak je to podobné. Podíváme-li se na počet vkladových řízení na katastru nemovitostí v ČR, čísla byla v uplynulých deseti letech podobná, když se pohybovala kolem 650-700 tisíc vkladových řízení za rok. Bez ohledu na situaci na trhu (krize, hypoteční boom, změny v DPH atd.), byty se kupovaly, kupují a kupovat budou. Zdali výhodně nebo draze již bude záležet na realitní a finanční gramotnosti a trošce štěstí každého z nás.
Pavla Temrová
Chraňme si vodu a hranice, už dnes mají cenu zlata
Vědci odhadují, že už okolo roku 2030 může být voda ve světě větším předmětem sporů než nerostné bohatství a energie. Jak pak bude vypadat příliv uprchlíků?
Pavla Temrová
Ceny bytů i nadále rostou, navzdory zvyšujícím se hypotékám počet zájemců neklesnul.
Prodat byt výhodně a rychle ale neznamená totéž a už vůbec to není snadné. Do hry vstupuje správné načasování, příprava nemovitosti na prodej a zajištění bezpečnosti celého prodejního procesu.
Pavla Temrová
Kupujete, prodáváte nemovitost? Dejte si pozor na předkupní práva
Od 1.1.2018 se vrátila do občanského zákoníku předkupní práva, můžeme se těšit na pořádnou "zábavu". P. práva zkomplikují nejčastěji prodej bytu s garážovým stáním (nebo sklepem), pokud nejsou součástí bytu nebo společných prostor
Pavla Temrová
Do futrálu si jednou vezmeme stejně jen sako a kalhoty, tak proč chceme pořád víc?
Právě skončily Vánoce. Pro někoho chvíle klidu, pro jiného hon za předměty, kterými je nutné obdarovat své blízké, přestože by ocenili dárky nehmotné – čas strávený s nimi.
Pavla Temrová
Jak udělat z chudé babičky paní domácí a z dědy rentiéra
Přestože si senioři polepší vyššími důchody, mnoho z nich se bude i nadále uskromňovat, aby poplatili, co potřebují. Někteří by se ale mohli mít lépe. Řeč je o „zlatém vejci“, které není na první pohled vidět.
Další články autora |
Tři roky vězení. Soud Ferimu potvrdil trest za znásilnění, odvolání zamítl
Městský soud v Praze potvrdil tříletý trest bývalému poslanci Dominiku Ferimu. Za znásilnění a...
Moderní lichváři připravují o bydlení dlužníky i jejich příbuzné. Trik je snadný
Premium Potřebujete rychle peníze, pár set tisíc korun a ta nabídka zní lákavě: do 24 hodin máte peníze na...
Takhle se mě dotýkal jen gynekolog. Fanynky PSG si stěžují na obtěžování
Mnoho žen si po úterním fotbalovém utkání mezi PSG a Barcelonou postěžovalo na obtěžování ze strany...
Školu neznaly, myly se v potoce. Živořící děti v Hluboké vysvobodili až strážníci
Otřesný případ odhalili strážníci z Hluboké nad Vltavou na Českobudějovicku. Při jedné z kontrol...
Prezident Petr Pavel se zranil v obličeji při střelbě ve zbrojovce
Prezident Petr Pavel se při střelbě na střelnici v uherskobrodské České zbrojovce, kam zavítal...
Vrah hodil tělo ubodaného muže do žumpy, tam tlelo dva měsíce. Dostal 20 let
Krajský soud v Ostravě poslal na dvacet let do vězení 62letého Karla Machalu za to, že předloni v...
„Není podstatné být vidět, ale mít výsledky.“ Politici reagují na konec ministryně
O demisi ministryně pro vědu, výzkum a inovace Heleny Langšádlové (TOP 09) byl premiér Petr Fiala...
TOP 09 padají preference, Langšádlová si vytáhla Černého Petra, říká politolog
Ministryně pro vědu a výzkum Helena Langšádlová z TOP 09 končí ve vládě. Rozhodla se podat demisi....
Lidovci navrhli zvýšit slevy na dani na děti, stát to má přes 8 miliard ročně
Zvýšení slev na dani na děti navrhuje KDU-ČSL a hodlá to prosazovat v jednáních s koaličními...
Slož puzzle a vyhraj jedinečné dárky od značky BEBELO
Každý den po celý tento týden můžete vyhrávat jedinečné dárky od značky BEBELO.
- Počet článků 71
- Celková karma 0
- Průměrná čtenost 2081x
Nemovitostem se věnuje i v knize Realitní kuchařka. V letech 2005-2015 bylo její jméno spojeno s developerskou skupinou Finep. Profesní i osobní zkušenosti později vedly k založení vlastní realitní služby.