Jak se nespálit při nákupu pozemku

Vysoký zájem o pozemky nahrává i lidem, kteří vlastní pozemky se skrytými vadami, o kterých se kupec dozví až ve chvíli, když chce začít stavět. 

Zejména v případě svépomocných kupujících, kteří komunikují s majitelem napřímo (bez pomoci realitky, která by na tato rizika měla upozornit), dochází k situacím, že kupec neví, na co si dát pozor a koupí pozemek s vadou. Ze své praxe realitního makléře a lektora bych ráda na několik věcí upozornila.

Na co si dát pozor, pokud kupujete pozemek:   

1.         Ověřte si právní stav pozemku.

Kdo je jeho majitel, zdali na něm nejsou dluhy (exekutorská zástava). Informaci najdete na katastru nemovitostí na tzv. listu vlastnictví. Získáte jej z internetu nebo na české poště (služba Czech point). Prověřte věcná břemena (omezení pozemku – například věcné břemeno chůze) - viz. bod 2.

2.         Je k pozemku zajištěná přístupová cesta?

Budete se k němu moci dostat se stavební technikou? Pokud není zajištěna přístupová cesta, sjednejte si, aby vám prodávající sjednal se sousedním vlastníkem věcné břemeno chůze k pozemku. Tuto podmínku zakotvěte v kupní smlouvě, protože bez příjezdové cesty nedostanete stavební povolení (ani úvěr).

3.         Navštivte místně-příslušný stavební úřad.

Zde si ověřte, za jakých podmínek a zdali vůbec lze na pozemku stavět. Z vlastní zkušenosti mohu říci, že stavební úřad poskytne informaci i bez toho, aniž byste znali konkrétní podobu stavby. Sdělí například, že „na pozemku XY se dá zastavět max. 30%, výška budovy max. 5 metrů, střecha sedlová“. K tomuto účelu slouží formulář „Žádost o územně plánovací informaci“, kam přiložíte (pokud máte, ale není podmínkou) jednoduchý půdorys domu, pohledy a zákres domu na pozemek. Stavební úřad se k vaší žádosti pak písemně vyjádří. Moje osobní zkušenost je, že informaci poskytne i telefonicky.

4.         Na stavebním úřadě se zeptejte na tyto konkrétní věci:

Účel pozemku – je opravu stavební? Zjistíte to z platného územního plánu, kde je přesně stanoveno, které pozemky v lokalitě jsou stavební a které nikoli. Územní plán obsahuje vždy i přesné vymezení toho, co lze na daném pozemku stavět (procentuální zastavitelnost, max. výška hřebene, sklon střechy atd.) V grafické části územního plánu zjistíte i ochranná pásma, záplavové oblasti a další limity pozemku. Ne každá obec má svůj územní plán, některé pracují s tzv. intravilánem. Na úřadě vám poradí. Zbystřete, pokud se pozemek nachází v blízkosti tzv. “veřejně prospěšné stavby”, kam patří i dráty vysokého napětí. U nich nepostavíte nic! 

5.         Inženýrské sítě: kanalizace, elektřina, plyn, příjezdová komunikace, vodovod
Veškeré sítě by měly být zkolaudovány a vyvedeny do budníčku na pozemek, v mnoha případech tomu tak ale není, což může být velký problém, protože bez kolaudace nedostanete stavební povolení! Zeptejte se stavebního úřadu, jak v takovém případě postupovat a hlavně, nekupujte pozemek, než se to dozvíte a pokud ano, zakotvětě tuto skutečnost i do kupní smlouvy jako závazek prodávajícího!

Přípojky - pokud jsou sítě vedeny v ulici, ale nejsou vyvedeny na pozemek, pak je nutné nechat veškeré přípojky na pozemek přivést, což může trvat i rok a finanční výdaje až do výše stovek tisíc.   

Konzultujte zvažovaný nákup se stavebním úřadem a následně správci sítí, zejména elektřiny, aby se vám nestalo, že později nedostanete jejich souhlas například z důvodu nedostatečné kapacity trafostanice. Komplikaci může přinést i nedostatečně fungující vodojem.

6. Hydrogeologický, geologický a radonový průzkum. 

Přestože si mnoho lidí tyto průzkumy nechává dělat až pro potřebu stavebního povolení, je lepší zajistit si je dopředu. Nejlepším zdrojem informací jsou sousedi, kteří už postavili (ideálně novostavbu) a tímto martýriem prošli, protože tyto informace bývají stejné pro celou lokalitu.

7.  Na úplný závěr – financování

Pokud nemáte hotovost a chcete na nákup pozemku použít úvěr, než podepíšete rezervační smlouvu, ujistěte se, že vám na to banka půjčí. Pokud chcete financovat pozemek úvěrem, pak po vás bude s velkou pravděpodobností chtít potvrzení stavebního úřadu (viz. bod 3).

Ve své realitní praxi se občas setkávám s reakcí, jak je možné, že klient prodává stavební pozemek, který je na katastru evidován jako orná půda. Většina pozemků, kde nikdy stavba nebyla, jsou v režimu orné půdy. Zda je pozemek stavební nebo ne, neurčuje údaj na listu vlastnictví z katatru (nebo potenciální využití), ale územní plán. Vyjmutí z půdního fondu se odehraje až v rámci vyřizování stavebního povolení, k němuž je nutná projektová dokumentace, ta stojí desetitisíce a pro prodávajícího je to tak zbytečná invetice (když ani neví, co tam bude chtít nový vlastník postavit).