Kupujete, prodáváte nemovitost? Dejte si pozor na předkupní práva
Pokud je garážové stání evidováno v katastru nemovitostí jako podíl na samostatné (vymezené) jednotce, která má více spoluvlastníků, mají na podíl předkupní právo. Ve velkých bytových domech může být spoluvlastníků třeba sto.
Pokud chcete prodat podíl na jednotce (garážové stání, sklep nebo příjezdovou cestu k domu) musíte je nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům (předkupníkům).
Pokud některý využije svého předkupního práva a podíl koupí, zůstane vám byt bez garáže, který bez parkingu ztratí na atraktivitě. Podobně je to s domem a příjezdovou cestou. Jednou z podmínek bank je zajištěný přístup k nemovitosti a kupec na dům bez příjezdové cesty nedostane hypotéu, přestože by se příjezdová cesta dala řešit později soudní žalobou na zřízení věcného břemene práva přístupu.
Vzhledem k tomu, že se v obou případech jedná o funkční celek, odtržení parkingu od bytu nebo příjezdové cesty od domu by představovalo pro prodávajícího škodu na věci, v takovém případě lze podmínit nákup podílu koupí hlavní nemovitostí.
V určitých situacích můžeme předpokládat, že ignorace předkupních práv zůstane bez postihu, protože nebude možné předkupníkem vyčíslit škodu. Například při koupi domu, ke kterému vede příjezdová cesta vlastněná více spoluvlastníky. Těžko si představit, že by některému z nich vznikla škoda v důsledku nenabídnutí podílu na cestě, protože přístup na ní již měl předtím.
Jak poznám, že se mě to týká?
V první řadě je nutné nahlédnout do prohlášení vlastníka, na jehož základě bytová jednotka vznikla. Prohlášení vlastníka si lze představit jako „rodný list“ domu. Je to veřejná listina, kterou vám poskytne bytový výbor nebo o něj můžete zažádat na katastru nemovitostí.
- Pokud je garážové stání součástí nebo příslušenstvím bytu, předkupní právo neřešíte.
- Pokud je garážové stání součástí podílu na společných částech domu (pozemku), předkupní právo neřešíte, protože společné části nejsou obchodovatelné, lze k nim jen získat právo užívání.
- Pokud je garážové stání součástí samostatné (vymezené) jednotky s více vlastníky, na prodej podílu se předkupní právo vztahuje.
Řešení může představovat zřízení přídatného spoluvlastnictví, ale na to budete potřebovat souhlas všech ostatních spoluvlastníků.
Řešení může představovat vzdání se předkupního práva a to zapsat na katastr. I tady bude nutný souhlas všech.
Řešení může představovat i rozdělení kupní ceny za byt a za podíl na garážovém stání. Za garážové stání určit vyšší cenu než obvyklou a pro případné zájemce neatraktivní. Kupec pak ale může mít problémem s úvěrem, protože jeho financující banka bude cenu garážového stání vidět jinak a "neschová" ho pod hypotéku. Problém může nastat na staně prodávajících, kteří potřebují splnit časový test pro osvobození se od daně z příjmu, pokud by garážové stání koupili např. za 100 tisíc a prodali za milion.
Výjimka – osoba blízká
Při prodeji/nákupu osobě blízké předkupní práva řešit nemusíme, protože se na tento případ vztahuje výjimka. Okruh osob blízkých je uveden v §22 Občanského zákoníku, kde je uvedeno toto: “Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen „partner“); jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.”
Jak to vidí Občanský zákoník?
§1124 (nové platné znění od 1.1.2018)
(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně, tehdy mají spoluvlastníci podíl vykoupit za obvyklou cenu.
Nově OZ zavádí možnost vzdát se předkupního práva. Toto vzdání se předkupního práva se zapíše do katastru nemovitostí a bude platit i pro další nástupce spoluvlastníka.
§1125 (nové znění platné od 1.1.2018)
Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124
s účinky pro své právní nástupce.
Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu,
vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.
Pokud se vás problematika předkupních práv týká, požádejte před prodejem/koupí o pomoc zkušeného realitního makléře nebo právníka specializovaného na realitky, který celou věc nejprve zanalyzuje a pomůže vám najít vhodné a především bezpečné řešení.
Pavla Temrová
Chraňme si vodu a hranice, už dnes mají cenu zlata
Vědci odhadují, že už okolo roku 2030 může být voda ve světě větším předmětem sporů než nerostné bohatství a energie. Jak pak bude vypadat příliv uprchlíků?
Pavla Temrová
Ceny bytů i nadále rostou, navzdory zvyšujícím se hypotékám počet zájemců neklesnul.
Prodat byt výhodně a rychle ale neznamená totéž a už vůbec to není snadné. Do hry vstupuje správné načasování, příprava nemovitosti na prodej a zajištění bezpečnosti celého prodejního procesu.
Pavla Temrová
Do futrálu si jednou vezmeme stejně jen sako a kalhoty, tak proč chceme pořád víc?
Právě skončily Vánoce. Pro někoho chvíle klidu, pro jiného hon za předměty, kterými je nutné obdarovat své blízké, přestože by ocenili dárky nehmotné – čas strávený s nimi.
Pavla Temrová
Jak udělat z chudé babičky paní domácí a z dědy rentiéra
Přestože si senioři polepší vyššími důchody, mnoho z nich se bude i nadále uskromňovat, aby poplatili, co potřebují. Někteří by se ale mohli mít lépe. Řeč je o „zlatém vejci“, které není na první pohled vidět.
Pavla Temrová
Kupujete nemovitost? Ověřte si, že není zadlužená
Dnes si ukážeme, jak „proklepnout“ prodávajícího, aby na vás po prodeji nespadly i jeho dluhy. Někdy se může jednat o nešťastnou náhodou, jindy o sofistikovaný podvod.
Další články autora |
Tři roky vězení. Soud Ferimu potvrdil trest za znásilnění, odvolání zamítl
Městský soud v Praze potvrdil tříletý trest bývalému poslanci Dominiku Ferimu. Za znásilnění a...
Studentky rozrušila přednáška psycholožky, tři dívky skončily v nemocnici
Na kutnohorské střední škole zasahovali záchranáři kvůli skupině rozrušených studentek. Dívky...
Takhle se mě dotýkal jen gynekolog. Fanynky PSG si stěžují na obtěžování
Mnoho žen si po úterním fotbalovém utkání mezi PSG a Barcelonou postěžovalo na obtěžování ze strany...
Školu neznaly, myly se v potoce. Živořící děti v Hluboké vysvobodili až strážníci
Otřesný případ odhalili strážníci z Hluboké nad Vltavou na Českobudějovicku. Při jedné z kontrol...
Rusové hlásí průlom fronty. Ukrajinská minela jim přihrála klíčové město
Premium Jako „den průlomů“ oslavují ruští vojenští blogeři pondělní události na doněcké frontě, kde se...
Má přejít česká ekonomika na válečný režim? Doba míru je pryč, říká Pojar
Vysíláme Britský premiér Rishi Sunak nedávno oznámil, že jeho vláda uvede zbrojní průmysl do válečného...
Každý druhý učitel v Německu zažívá ve třídách násilí. Brutalita na školách roste
Premium Německý učitel se stává docela riskantní profesí. Násilí se stává stále běžnější částí vyučování a...
Biden nečekaně kývl na předvolební debatu. Kdykoli kdekoli, říká Trump
Americký prezident Joe Biden se v pátek nechal slyšet, že by chtěl do debaty se svým předchůdcem...
USA mění systém pomoci Ukrajině: už ne sklad, ale zbraně přímo ze zbrojovek
USA chystají dosud největší balík vojenské pomoci Ukrajině v přepočtu za více než 140 miliard...
Jak na rychlou a jednoduchou večeři s rýží?
Díky své všestrannosti se rýže LAGRIS už dlouho stávají nedílnou součástí mnoha pokrmů z celého světa. Bez ohledu na to, zda se používají k...
- Počet článků 71
- Celková karma 0
- Průměrná čtenost 2081x
Nemovitostem se věnuje i v knize Realitní kuchařka. V letech 2005-2015 bylo její jméno spojeno s developerskou skupinou Finep. Profesní i osobní zkušenosti později vedly k založení vlastní realitní služby.