Pronajímat byt na černo? raději vůbec

Je s podivem, kolik lidí pronajímá své byty na černo, protože chtějí ušetřit na dani z příjmu nebo protože jim nemovitost nepatří a nemají k jejímu pronájmu oprávnění. Někteří tak dělají čistě ze zvyku či lenosti.  Znám jednoho stařičkého pána z Nuslí, který pronajímá na černo jeden ze svých bytů v domě, ve kterém bydlí ještě od dob socialismu. Nájemník mu každý měsíc strčí do schránky obálku s nájmem na příští měsíc a jede se dál... bez papírů, bez zbytečných formalit, oběma stranám to vyhovuje, ale jak dlouho? 

Ať je důvod černého pronájmu jakýkoliv, ti co tak činí čelí obrovskému riziku pokuty ze strany finančního úřadu a nejen toho. „Černý nájemník“ je pro majitele bytu velmi riskantní, nejen protože nikdy nemůže vědět, kdy k němu přijde kontrola z finančního úřadu, ale i protože se lidské vztahy nedají předvídat. Jedna nebo druhá strana se může dostat do pozice, kdy má pocit, že s ní není zacházeno správně a může začít "tlačit na pilu". 

Říká se, že více než polovina udání je ze strany sousedů. Sympatická, usměvavá stařenka z přízemí se s prvním hlasitým večírkem může stát časovanou bombou. Stejně tak se hrozba udání může stát předmětem vydírání. Pronajímatelé jsou vynalézaví a prezentují černého nájemce jako přítele nebo člena rodiny a většinou i úspěšně, ale jenom do doby, než se z černého nájemníka nestane dlužník nebo dokonce trestně stíhaný delikvent. O tom ale můj dnešní příspěvek není.

Tím podstatným je, že pronajímat na černo za to obvykle vůbec nestojí. V řadě případů lze totiž příjem z pronájmu velmi dobře a především v souladu se zákonem optimalizovat.

U pronajímané nemovitosti lze oproti příjmům z pronájmu uplatnit výdaje buď procentem z příjmů (paušálně 30%) nebo jako skutečné-reálné výdaje. Jen málo kdo ví, že skutečné výdaje jsou daňově výhodnější, zejména pokud zahrnují i odpisy nemovitosti.  Na odpisy se z hlediska zákona vztahuje § 9 zákona o daních z příjmů. Ve zkratce to znamená, že vůči příjmu z pronájmu lze uplatnit odpis ve výši pořizovací ceny (nebo znaleckého posudku, pokud byla nemovitost získána např. darem). Byt či dům lze odepisovat 30 let, přičemž si majitel může vybrat, zdali odepisovat rovnoměrně nebo zrychleně. Do odpisu je možno zahrnout dokonce i výdaje spojené s rekonstrukcí, která nastala až později.

V případě rovnoměrného odpisu je možno první rok odepsat 1,4% z kupní ceny, další roky 3,4%. Když si sečteme výši ročního odpisu plus reálných výdajů (pojištění nemovitosti, fond oprav, zálohy, vybavení, úpravy, revize, apod.), pak tato částka mnohdy dosahuje více než dvou třetin příjmu celkového ročního pronájmu. Samozřejmě záleží na konkrétní situaci, výši nájmu, pořizovací ceně nemovitosti a pod., ale jedno je jisté, daň se vyměřuje z podstatně nižší části. S konkrétním nastavením by měl pomoci daňový poradce nebo dobrá účetní. Odpisy se dokonce dají uplatnit i zpětně. 

Ukázkový případ:

Byt, pořizovací cena 2 miliony. Měsíční pronájem činní 10 tisíc.

Roční příjem z pronájmu: 120 tisíc

První rok možnost odepsat 1,4% z pořizovací ceny, = 28 tis. + reálné náklady

Druhý rok možnost odepsat 3,4% zůstatkové hodnoty = 67.048,-Kč + reálné náklady v plné výši. 

Každý musí zvážit rizika zatajení příjmu z pronájmu. Osobně jsem toho názoru, že bezesné noci přemítáním o nečekané kontrole z finančáku za pár ušetřených tisícovek rozhodně nestojí. Osobně znám ze svého okolí dva případy, kdy pokuta opravdu přišla a zatajený příjem ve výši desítek tisíc dopadnul půlmilionovou pokutou.

Lidé pronajímající „na černo“ čelí ale  i dalším rizikům. Pokud by se například v načerno pronajatém bytě stala nějaká pojistná událost, nájemník by vytopil souseda nebo způsobil v bytě/domě škodu např. požár, odpovědnost za způsobenou škodu by nesl majitel, ale těžko by se tato proplatila z jeho pojistky, když sám nebyl tím, kdo škodu zavinil.

Pronajímat „na černo“ zkrátka nestojí zato. Každý, kdo platí nájem by měl mít nájemní/podnájemní smlouvu, která chrání jeho i majitele bytu. To zdali je v ní reálná tržní cena pronájmu nebo nějak „zvýhodněná“ cena pro přítele či známého je věc jiná.